LOYERS: aller plus loin que l’encadrement à la relocation.

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Côté  loyers, les sondages se suivent et se ressemblent: les français plébiscitent le moratoire sur toute hausse des loyers. Au moins dans ce qu’on appelle les secteurs dits tendus. Voilà plusieurs années que je  plaide en faveur d’une pause car il fallait, hier, éviter les dérapages et qu’il faut, aujourd’hui, engager un rattrapage et retrouver un niveau raisonnable.

L’an dernier à l’université des verts, je soulignais cette exigence. « Nous ne résoudrons pas la crise du logement sans ruptures, tant avec la politique actuelle de la droite qu’avec  certains choix que la gauche n’a pas engagés, lorsqu’elle était au pouvoir. Et je veux tout particulièrement parler de l’impérative nécessité des réguler les prix, ceux des loyers, ceux de l’immobilier et de foncier en s’attaquant réellement à la rente foncière qui a explosé (+593% en trente ans!). Il faut mettre un coup d’arrêt à la hausse continue de la part des dépenses de logement dans les dépenses des français !

Concernant les loyers : il y a eu une hausse moyenne des loyers bien supérieure à celle des prix et des salaires. Avant 2008, l’indice d’évolution des loyers pour les locataires en place était fondé sur l’indice de la construction qui augmentait plus que l’inflation. Ce n’est qu’en 2008 que le gouvernement a repris le chantier initié par le gouvernement de la gauche plurielle (et brutalement arrêté lors du changement de majorité), à savoir installer un nouvel indice IRL proche de l’inflation. Entre 2002 et 2008,  le décalage entre l’évolution des loyers et des revenus  s’est ainsi terriblement accru. Mais, ensuite, en dépit du nouvel indice, cet écart s’est encore creusé, en particulier à l’occasion des relocations, renouvellements de bail, ou avec les logements neufs.« 

Je ne lâcherai pas ce combat que je crois toujours essentiel, même si le programme de François Hollande ne retenait qu’une seule des 3 mesures que je préconisais, à savoir l’encadrement en cas des renouvellements de bail, les relocations et les logements neufs.

 

Mais il faut aller plus loin.

Et ce dans  trois directions au moins: le gel des hausses de loyers, créer un droit de recours du locataire  pour abus manifeste de loyer, mettre en place une forme française du miroir des loyers.

     1- Le moratoire sur la hausse des loyers pourrait être limité dans le temps et dans les territoires tendus (métropoles et/ou Ile de France) pour rattraper les hausses excessives passées.

Dans le temps. Sur deux ans de façon dégressive: IRL nulle la première année, 50% la suivante et retour à l’IRL la troisième année. On peut étaler encore davantage mais, à mon avis, 2ans c’est bien !

Dans l’espace : Il vaut mieux limiter ce moratoire aux zones tendues et à minima à l’ile de France et PACA et quelques métropoles. on peut aussi imaginer de n’appliquer ce moratoire que   pour certains baux (les plus récents par exemple ceux d’après 2002 ou 2004 date ou l’évolution moyennes des  loyers décroche nettement de l’inflation ou encore les baux postérieurs à 2008, date du nouvel IRL.

Ce moratoire sera accepté  à plusieurs conditions:

– montrer qu’il s’agit d’un rattrapage après des abus  avec pour objectif de rétablir progressivement le prix du logement avec les revenus des français. Entre 1998 et 2011 les loyers ont augmenté de 31% contre 24% pour l’indice des prix à la consommation.

– proposer un mécanisme arbitral  permettant de traiter les cas particuliers où cette règle serait injuste pour le propriétaire (loyer historiquement sous-évalué), en plus de ce qui est évoqué plus haut.

– évidement permettre une hausse  en cas de travaux et  imaginer un mécanisme favorisant les travaux d’économie d’énergie ;

-proposer une stratégie compensatoire aux HLM.Une piste pourrait être d’intervenir pour transformer une part du livret A (dont la hausse des taux va pénaliser les organismes) en prêts à taux fixes, comme cela fut longtemps le cas. Les aides compensatoires pourraient aussi être abondées par l’économie d’APL sur les locataires HLM en un fond qui pourrait être ventilé auprès des organismes après un accord sur leurs politiques de loyers.  On peut aussi les dispenser du gel  s’ils n’ont pas augmenté au-delà de l’IRL les loyers et les relocations.

– Instaurer une garantie du risque locatif universelle et obligatoire qui assurerait les propriétaires de toucher leur loyer et de préfinancer les travaux de remise en état en cas de dégradations à la remise du bien (ce qui ne dispense pas de se retourner contre les locataires de mauvaise foi). Le tout s’accompagnant  d’un encadrement strict des dépôts de garantie et l’interdiction des cautions supplémentaires. L’idée ainsi se profile d’un nouveau contrat entre le pays et les bailleurs privés, équilibré entre les droits et les devoirs.

          2- une forme française du miroir des loyers.

Pour ce faire il faut pouvoir mieux établir les loyers moyens ou de références et c’est tout l’intérêt de mettre en place un système de «  miroir des loyers » ou « cadastre des loyers » comme en Allemagne ! Néanmoins, avant que cet outil soit fiable et rodé, les agences immobilières et les notaires donnent des éléments intéressants. C’est donc praticable.

Reste qu’il est difficile de tout contrôler donc l’essentiel  réside dans l’affirmation de l’obligation et dans l’ouverture d’une capacité pour les locataires (on verra que dans certains cas ce sera utile pour les propriétaires) de faire appel à une commission arbitrale dans un premier temps, et éventuellement à la justice dans un second.

Dans tous ces cas, la règle doit être : le loyer doit rester au niveau de celui du locataire précédent, les nouveaux loyers être au niveau des loyers au voisinage sans hausse ni anticipation spéculative. Evidement sauf s’il y a des travaux d’amélioration et d’économies d’énergie qui devront être prises en compte dans le nouveau loyer.

Pour combattre les abus, et définir les niveaux raisonnables de loyers, créer des commissions arbitrales propriétaires/ locataires, comme en Allemagne.

Ces commissions seraient départementales ou régionales. On peut s’interroger sur la possibilité d’y introduire des élus et représentants de l’Etat. Pour ma part, j’y suis plutôt favorable et c’est aussi le cas en Allemagne, s’agissant de villes et des lands. Elles prendraient le relai des commissions de conciliation propriétaires locataires qui existent déjà et sont saisies pour les litiges liées au renouvellement de bail.

Elles seraient compétentes pour

–    Les litiges concernant la régulation des renouvellements de bail, de relocations et de fixation de loyers dans le neuf ou mises en location

–    Pour des cas d’abus manifestes. Ces commissions seraient saisies par les locataires dans le cas où les loyers seraient trop décalés avec ceux du marché ou au regard de leur confort. Cette commission arbitrale pourrait donner un avis, qu’il s’il n’était pas suivi pourrait être transmis au tribunal saisi par l’une des parties. Il faut introduire dans la loi, la possibilité de requalifier des contrats de location en cas d’abus constatés  (cas en Allemagne.)

–    Elle servirait de base à l’instauration de l’instauration d’un cadastre des loyers ou miroir des loyers  qui fixe par zone un loyer de référence.

–    Elle pourrait examiner aussi les recours des propriétaires en cas de gel ou de moratoire de loyers ou de refus de réexaminer le loyer avec des travaux d’économie d’énergie.

           3- transformer le droit français afin de rendre possible la requalification d’un bail pour abus manifeste de loyer.

Aujourd’hui, notre droit estime qu’un bail est un accord entre les parties et qu’il ne saurait être modifié qu’avec leur accord, sauf à considérer qu’il ne respecte pas la loi. Il convient donc d’introduire une procédure permettant au juge de requalifier le niveau de loyer d’un logement en cas d’abus manifeste. On voit bien que cette disposition est la clef d’une nouvelle façon d’agir pour les propriétaires. Le recours au juge doit être considéré comme ultime et la médiation doit être privilégiée. Mais cette dernière ne sera pleinement efficace si la sanction judiciaire est possible en cas d’échec.

Seule une politique globale nouvelle, introduisant de surcroit une sorte de révolution culturelle peut au côté d’une production massive de logements abordables et dans les territoires ou la demande est importante permettre de rétablir une cohérence entre les prix et le revenu de nos concitoyens. C’est indispensable pour le pouvoir d’achat et la relance de la croissance, de l’économie réelle.

 

 

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