4 RAISONS POUR S’OPPOSER LA LOI LOGEMENT DU GOUVERNEMENT QUI NE RÈGLERA PAS LA CRISE MAIS EST DANGEREUSE POUR LE PACTE RÉPUBLICAIN
- Le détricotage de la loi SRU, en introduisant le logement intermédiaire (LLI) dans le quota de logements sociaux remet en cause le combat pour la mixité sociale, seule condition permettant de faire reculer la ghettoïsation et l’entre soi, danger majeur pour notre cohésion sociale et notre pacte républicain.
De fait, il va réduire la pénalité par les villes défaillantes, souvent riches, qui profiteront de leur désobéissance au détriment de toutes celles qui ont fait auparavant les efforts demandés.
Une prime à la désobéissance ! Bel exemple pour un gouvernement qui répète à l’envi qu’il faut rétablir l’austérité pour le respect des règles (avec, il est vrai, un succès très relatif).
Inutile de dire que contrairement aux propos du ministre, en faisant moins de logements sociaux au détriment de logements intermédiaires dans des villes (plutôt riches) va à rebours de la mixité sociale. Ce n’est pas un accroissement de la production mais une substitution au profit de logements pour des catégories plus aisées.
2- Le déclenchement du surloyer dés le déplacement d’un euro des plafonds de ressources est une mesure démagogique qui n’améliorera pas la rotation dans le parc HLM, mais détériorera le pouvoir d’achat de catégories moyennes.
Mesure démagogique pour faire croire que des riches occuperaient des logements sociaux ! toujours les mêmes théories de boucs émissaires pour se dispenser de régler les problèmes et donc d’y mettre les moyens ! Ainsi pour le pouvoir, il n’y a pas des problèmes de chômeurs ; le problème, ce serait les chômeurs qui ne veulent pas travailler.
En réalité, le surloyer existe déjà, à partir du moment que les ressources des locataires dépassent de 20% le plafond de revenus de leur logement (ces plafonds sont différents pour le PLAI, PLA, PLUS, PLS) et dans certains cas, si l’écart est trop fort , les locataires peuvent être contraints de déménager. Lorsque les locataires ont plus de 65ans, ils ne peuvent être expulsés de chez eux. Or bon nombre de ceux qui dépassent ces plafonds sont des personnes âgées (d’autant plus que le plafond de revenu dépend des ressources et de la composition familiale) …
Cette mesure de surloyer avait été annoncée comme améliorant la rotation dans les HLM. Que nenni ! Cela n’a rien changé. Et si la rotation ne cesse de se réduire c’est essentiellement parce qu’il y a globalement une paupérisation des locataires du part, et que les prix du privé sont trop chers d’autre part. Les gens ne peuvent payer des loyers si élevés et souvent n’en trouvent pas.
Sans compter que l’accession sociale à la propriété qui pourrait apporter quelques opportunités de libérer des logements sociaux n’est pas suffisamment soutenue et au contraire se réduit à mesure que les prix du foncier et de l’immobilier augmentent.
Le durcissement de ce mécanisme, avec un surloyer déclenché dés le premier euro de dépassement ne changera rien pour la rotation dans le parc (ce sont des foyers plus modestes que ceux précédemment touchés qui auront donc plus de mal encore à éventuellement partir de leur logement). Mais cela va augmenter le loyer de catégories moyennes (plutôt le bas des classes moyennes, avec les infirmières, enseignants, profession intermédiaire).
Ainsi actuellement 80 000 foyers paient des surloyers et selon les évaluations du gouvernement cela passerait à 120 000 ou 130 000 familles (sur 5,4 millions logements HLM) ! Franchement dans cette période de problème de pouvoir d’achat, s’en prendre à celui de ces foyers, qui n’ont rien de nantis, est injuste.
Le gouvernement prétend travailler prioritairement pour les classes moyennes. Et là c’est l’inverse ! en réalité derrière le flou du mot classes moyennes, Gabriel Attal et Emmanuel Macron défendent les catégories aisées voire privilégiées ! On le verra.
Si par le passé, il a été décidé que le surloyer ne soit déclenché que si le plafond est dépassé de 20%, c’est pour une raison bien simple : les revenus des Français en particulier des plus modestes sont loin d’être linéaires. En réalité les primes ou heures supplémentaires peuvent modifier les ressources, à la hausse ou à la baisse qui peut vous faire passer pour quelques euros d’un coté ou de l’autre du surloyer. Il en est de même pour la composition familiale (les enfants qui partent en formation et souvent reviennent etc). Sans compter que la moindre augmentation de salaires peut se trouver totalement manger par l’effet de basculement en surloyer. Tout cela est absurde, compliqué et de fait très couteux pour les organismes HLM. Le chiffrage du coût de ces mesures bureaucratiques n’est jamais fait il est pourtant important.) N’insistons pas sur l’incohérence de cette mesure avec la volonté (toute relative) de simplifications administratives.
3- Le choc de l’offre n’aura pas lieu, la crise va se poursuivre ! le logement intermédiaire n’est qu’une demande très marginale, pour des foyers plutôt aisés.
Le gouvernement baisse les crédits pour le logement et mise tout pour « relancer » la production sur les logements intermédiaires…
D’abord, c’est de la poudre aux yeux !
A supposer que les annonces du gouvernement se concrétisent, seraient produits 75 000 logements en 3 ans soit seulement 25 000 par an !
C’est dérisoire, comparé à la chute importante globale de la construction. En un an de 2022 à 2023 les autorisations (permis de construire etc.) sont tombée à 373 000 (il en faudrait au moins 500 000) soit 115 900 de moins que l’année précédente. Les 25000 logements LLI imaginés sont très loin du compte pour restaurer un niveau correct. Actuellement on est au chiffre le plus bas depuis 30ans
Attention, le logement intermédiaire est loin d’être au cœur des besoins des Français !
Normalement ils sont prévus pour assurer une solution entre le logement social et les logements au prix du marché et sont conçus pour des foyers qui sont justes au-dessus des plafonds de ressources du logement social, donc à un niveau supérieur au revenu médian des Français (revenu en-dessous duquel se trouve 50% des Français). C’est autour de ce niveau de revenu que l’on peut considérer que l’on parle des classes moyennes.
En 2020 selon l’INSEE en France métropolitaine, le niveau de vie médian par unité de consommation était en Ile-de-France de 24 490€/an (2040€/mois) et de 22 320€/an (1860€/mois). Les personnes susceptibles d’entrer en LLI gagnent en fait théoriquement au moins entre 700 et 500€/mois de plus que la médiane
Et ce chiffre est un plancher ! En réalité, sont éligibles des personnes seules avec des revenus jusqu’à 3640 par mois en IDF et le centre des métropoles, 2900 par mois pour le reste du territoire. Tout cela pour un célibataire et – cela monte en proportion pour les familles-. On est très loin des classes moyennes !
Les LLI sont des logements pour des catégories aisées que certains peuvent appeler classes moyennes, mais dans ce cas sont des classes supérieures.
Les loyers des LLI sont supérieurs aux logements sociaux PLS.
Mais un examen attentif de la réalité montre que ces produits souvent ne répondent pas aux besoins et ne trouvent pas preneur sauf à accepter d’y loger des publics relevant du logement social mais qui, faute d’en trouver un, acceptent ainsi de payer des loyers plus élevés. Un récent contrôle des LLI créés chez un grand bailleur montre clairement ce phénomène : seulement 13 % des candidatures relèvent de la cible. Et trois quarts des locataires retenus sont en fait en dessous des plafonds de logements sociaux !
On avait beau le dire, dès l’origine, on a beau le répéter, les faits le confirment mais le gouvernement ne veut pas entendre, persiste et signe. 4 RAISONS POUR S’OPPOSER LA LOI LOGEMENT DU GOUVERNEMENT QUI NE REGLERA RIEN DE LA CRISE ET EST DANGEREUSE POUR LE PACTE REPUBLICAINOn avait beau le dire, dès l’origine, on a beau le répéter, les faits le confirment mais le gouvernement ne veut pas entendre, persiste et signe.
Car la conclusion de tout cela est qu’on finance des logements qui ne correspondent pas aux besoins et où les locataires modestes et moyens paient plus chers ! Car les LLI bénéficient d’un TVA à 10%, pourront être revendus dans les 10 ans voire 5 ans qui suivent et exigent un haut niveau de fonds propres qui ainsi captés ne vont pas aux autres logements sociaux !!! Ils paraissent attractifs pour les élus locaux qui peuvent les attribuer selon leur guise puisqu’il n’y a pas de commissions d’attribution soumises aux règles du logement social.
4- La porte ouverte à la hausse des loyers dans le logement social ! comme si les dépenses de logement ne plombaient pas le pouvoir d’achat !
J’ai déjà montré que l’effet des mesures surloyer et de développement des LLI en substitut du logement social allait augmenter les dépenses logement de foyers des couches moyennes. Mais un autre article de la nouvelle loi gouvernementale va ouvrir les vannes de la hausse des loyers dans le parc HLM lui-même.
Le texte offre la possibilité pour les bailleurs sociaux d’augmenter les loyers lors de la relocation : à cette occasion, les loyers des logements anciens pourront être ajustés « dans le respect des plafonds réglementaires applicables aux logements neufs ». Petit à petit la plupart des logements même les plus anciens vont se rapprocher des plafonds de loyers. De plus en plus les plafonds maximum deviennent la norme et vont encore plomber déjà davantage le pouvoir d’achat des Français ! le gouvernement « envoie la patate chaude » aux organismes HLM et se défausse ainsi de ses responsabilités !
En réalité, il étrangle financièrement les bailleurs sociaux, d’une part avec la ponction annuelle de 1,5 Milliard d’Euros (RLS), la fin de l’aide budgétaire a la Pierre etc. Et si ces organismes veulent construire, rénover, entretenir, ils seront poussés à ces hausses de loyers ! Comme ils ont été poussés à vendre une partie du parc, ce qui réduit le bilan du nombre de logements HLM. Ainsi quand on annonce, en 2023, la production de 51000 nouveaux logements (ce qui est un chiffre particulièrement bas) par les organismes HLM , en réalité ce n’est qu’une progression de 29000 logements du parc car il faut enlever les 12 000 logements vendus et 10 000 démolis.
Donc derrière ces réductions budgétaires se cache une grave régression pour le logement de nos concitoyens et particulièrement pour le logement social et abordable : insuffisante production, dépenses logements des Français de plus en plus déconnectés de leurs revenus, recul de la mixité sociale avec aussi la volonté de limiter l’accès au logement social aux plus en difficultés, faisant reculer la cohésion sociale et le projet républicain.