A Nantes, le Congrès HLM a été utile et mobilisé !

Devant la crise du logement, le mouvement HLM veut relever un triple défi

Celui de produire plus de logements sociaux, du très social à l’accession sociale à la propriété. Car partout il y a des besoins, des listes d’attentes qui s’allongent, des foyers mal-logés qu’il s’agisse des sans-abris, des hébergés en structures d’accueil, de jeunes qui habitent encore chez leurs parents, des familles dans des logements trop exigus ou même parfois insalubres. D’énormes besoins pour rapprocher les salariés de leur travail, pour permettre à chacun un véritable parcours résidentiel selon ses besoins et ses attentes !

Il est urgent de relancer la production car elle connait une chute dramatique.

L’an dernier 51 000 nouveaux logements locatifs sociaux ont été livrés mais quand on enlève les démolitions de 12 000 logements vétustes ou en renouvellement urbain et 10 000 logements vendus (car faute de crédits budgétaires, l’Etat incite les bailleurs sociaux à vendre des logements pour en construire des neufs !!!) il ne reste que 29000 logements sociaux réellement supplémentaires en 2023..

C’est notoirement insuffisant quand

On sait qu’il y a environ 2,5 millions de demandeurs de logements HLM.

Sans compter l’accession sociale à la propriété qui a connu une baisse importante et régulière et qui est percutée de plein fouet par la hausse des taux d’intérêt.

Réussir la transition écologique, la rénovation thermique, alléger la quittance.

Même si le logement social est plus performant du point de vue de l’efficacité énergétique que le parc privé, il a encore des passoires thermiques à rénover et vite. Il faut au-delà, atteindre un bon niveau de performance énergétique et engager massivement la décarbonation du parc.

Cela suppose d’énormes sommes et bien sûr des normes ambitieuses dans le neuf !

La préservation de la biodiversité, une gestion économe de l’eau sont autant d’exigences pour la gestion de l’existant et les nouveaux projets !

La loi ZAN ( Zéro Artificialisation nette) dont les objectifs  ne sont pas contestables pose néanmoins beaucoup de questions sur sa mise en œuvre concrète et en particulier un sujet n’est pas traité : la hausse induite des prix du foncier ( les terrains  à bâtir devenant plus rares ) et le coût plus élevé d’opérations de logement dans un secteur déjà urbanisé.

Il faudrait tout à la fois de la régulation des prix pour stopper une spéculation chronique et le financement de ces surcoûts en aide à la pierre car ces économies d’énergie doivent permettre aussi d’alléger la quittance des locataires

Produire plus mais à des loyers plus abordables.

Le logement pèse trop lourd dans le pouvoir d’achat des Français. La part dépenses consacrées au logement dans les revenus des Français ne cessent d’augmenter. Certes ce poids est moins lourd dans le HLM que dans le privé, mais il se situe en moyenne autour de 20 à 25% des ressources.

Les constructions récentes sortent à des prix et des loyers plus élevés faute de subventions suffisantes mais aussi à cause d’une élévation des prix du foncier et des travaux !

Pour renforcer la programmation de logements à loyers plus faibles ou pour les populations les plus modestes, il est essentiel de renforcer le financement et la réalisation de Plai.

Il faut une modération des loyers mais celle-ci n’est possible que si les organismes de logement social ne sont pas ponctionnés par l’Etat et que leur capacité à rénover et à construire n’exige un niveau des fonds propres (réalisés par la gestion donc pour une large part par les loyers) de plus en plus important.

De ce point de vue la suppression de la RLS prélèvement inique et inacceptable est essentiel.

Des annonces ministérielles très loin de résoudre la crise

Ainsi si au congrès de l’USH à Nantes, la semaine dernière le ministre du logement a annoncé d’une part que la suppression du PTZ ne concernera pas l’accession sociale (PSLA, BRS, secteur ANRU), d’autre part une rallonge budgétaire pour la rénovation thermique de 400 millions par an pendant 3 ans et des prêts participatifs qui permettent des fonds propres (mais ce sont des prêts qu’il faudra rembourser, or les hlm sont de plus en plus endettés fautes d’aides à la pierre en quasi disparition. C’est un peu reculer pour mieux sauter ! Et rappelons que ces prêts sont indexés sur le livret A dont les taux augmentent) Ce sont des points positifs qui corrigent le désastre des annonces budgétaires du mois de Septembre, mais qui ne sont absolument  pas à la hauteur des besoins et ne dégagent pas une réelle perspective d’avenir redonnant force au financement du logement social .

Les études de la CDC montrent qu’en l’état actuel, les estimations pour les prochaines années ne permettent pas aux HLM d’assumer Et la rénovation du parc Et la production – pourtant indispensable- de nouveaux logements !

C’est pourquoi le mouvement HLM poursuit sa mobilisation afin d’obtenir du gouvernement et des parlementaires (même si avec le 49-3 qui sera à coup sûr dégainé, leur poids sera moindre) :

• La suppression de la RLS (prélèvement annuel d’environ 1,5 Milliard)
• La généralisation de la TVA à 5,5% pour la construction de tous les logements sociaux
• Le retour des aides à la pierre avec l’abondement du FNAP
• La mobilisation du foncier et en particulier du foncier public en faveur du logement social !

Pour ma part j’estime que le plafonnement (l’encadrement) des prix du foncier est une urgence absolue car il faut absolument stopper ces logiques de spéculations et de rentes. Même s’il apparaissait que les prix baissaient il faudrait quand même mettre en place des dispositifs empêchant que lorsqu’ils repartent à la hausse, ce ne soit pas spéculatif.

Le marché ne peut être le grand ordonnateur, le grand régulateur de la politique du logement..